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Mag n°4

Juin 2016

QUAND FISCALITÉ ET LOGEMENT FONT BON MÉNAGE

La loi de finances 2016 offre de nouveaux avantages fiscaux, tout en en prolongeant d’autres, pour favoriser les opérations d’accession sociale dans les quartiers du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain et, plus largement, dans les quartiers prioritaires. Elle étend les réductions d’impôts aux quartiers d’habitat ancien dégradé retenus au titre du NPNRU, et modifie, toujours dans ce même cadre, les conditions régissant le locatif intermédiaire et le locatif social. Elle élargit et assouplit également les conditions d’attribution et les modalités des prêt à taux zéro pour financer la primoaccession à la propriété.

 

Tour d’horizon des effets de la loi de finances 2016 sur les logements des quartiers de la rénovation urbaine et, plus largement, des quartiers prioritaires.

 

ACCESSION SOCIALE EN QUARTIER PNRU

 

Pour les quartiers faisant l'objet d'une convention pluriannuelle de rénovation urbaine signée avec l’Anru au titre du PNRU (et sur une étendue allant jusqu'à 300 mètres de la limite de ces quartiers), le taux réduit de TVA s'applique, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, aux opérations dont la demande de permis de construire est déposée avant la fin de l'année au cours de laquelle peut intervenir au sens du règlement comptable et financier et du règlement général de l'ANRU l'engagement financier de la dernière opération physique prévue par ladite convention, à savoir le 31 décembre de l'année de la date limite de demande de solde marquant la fin de la convention concernée.

 

L’article 12 de la loi de finances pour 2016 prolonge cette date butoir de deux ans. Ainsi, le taux réduit de TVA à 5,5 % s’applique aux livraisons ou aux livraisons à soi-même intervenant à compter du 1er janvier 2016 pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date limite de solde, et pour celles réalisées en application d'un traité de concession d'aménagement signé avant cette même date. 

 

ACCESSION SOCIALE EN QUARTIER PRIORITAIRE

 

Pour les quartiers prioritaires de la politique de la Ville (QPV), le taux réduit de TVA s'applique, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, aux opérations d’accession pour lesquelles l'immeuble a fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire dans un QPV (ou à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ce quartier) et faisant l'objet d'un Contrat de ville intervenant au plus tôt à compter du 1er janvier 2015, dès la date de signature du contrat de ville.

 

L’article 11 de la loi de finances pour 2016 dispose que, pour l’année 2015, les opérations d’accession éligibles au taux réduit de TVA sont également celles dont le dépôt de la demande de permis de construire intervient entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du Contrat de ville.

 

PRÊT À TAUX ZÉRO

 

Les conditions d’attribution et les modalités des  prêts sans intérêt consentis pour financer la primo - accession à la propriété évoluent à compter du 1er janvier 2016. Le décret du 29 décembre 2015, pris  en application de l’article 107 de la loi de finances pour 2016 et de l’article 244 quater V du CGI :

  • étend réglementairement le PTZ ancien avec travaux à l’ensemble du territoire. La condition de travaux (quotité  minimum de 25 % du coût total de l’opération et  catégorie de travaux) est identique à celle mise en place en 2015 ;
  • relève l’ensemble des plafonds de ressources ;
  • porte la quotité de prêt à 40 % pour toutes les opérations (logement neuf et logement ancien hors vente du parc social à ses occupants), sur tout le territoire ;
  • améliore les conditions de remboursement en introduisant ou en allongeant la période de différé total et en ramenant de cinq à trois les tranches de remboursement ;
  • réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds l’obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale ;
  • réduit à six ans à compter du premier déblocage de fonds la durée pendant laquelle le transfert du prêt n’est possible que vers une nouvelle opération éligible au PTZ à la date du transfert;
  • prévoit que ces mesures d’assouplissement portant sur les conditions d’occupation et de transfert du prêt peuvent concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement de crédit, tous les prêts à taux zéro en cours d’amortissement, quelle que soit la date à laquelle l’offre de prêt a été émise.

 

LOCATIF INTERMÉDIAIRE

 

Le régime fiscal en faveur du logement intermédiaire, introduit par la loi de finances pour 2014, permet aux investisseurs institutionnels (organismes HLM, filiales des collecteurs d’Action Logement, sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux, personnes morales dont le capital est détenu en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés…) de bénéficier du taux de TVA intermédiaire à 10 % et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties d’une durée maximum de 20 ans dès lors que les logements sont situés dans les seules zones A et B1 et qu’ils sont intégrés dans un ensemble immobilier comportant au minimum 25 % de surface (entendu comme surface de plancher) de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS, PSLA, structures pour personnes âgées ou handicapées ...).

 

L’article 13 de la loi de finances pour 2016 supprime cette dernière condition pour les opérations réalisées dans les communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux (au sens de l’article L.302-5 du CCH) et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain signée avec l’ANRU au titre du NPNRU.

 

EXONÉRATION D’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES DES CESSIONS DESTINÉES A DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL

 

Les plus-values de cessions de biens immobiliers réalisées notamment au profit d'organismes en charge du logement social ou au profit de tout cessionnaire qui s'engage à construire des logements sociaux font l’objet d’une exonération temporaire depuis le 1er janvier 2014.

 

En application de l'article 32 de la loi de finances pour 2016, cette exonération ne s'applique pas aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2016dans les quartiers faisant l'objet d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain signée avec l’ANRU au titre du NPNRU.

 

TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

 

À compter des impositions établies au titre de l’année 2016, en application de la loi de finances pour 2015, la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements locatifs sociaux fait l'objet d'un abattement de 30 % lorsque ces logements sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville.

Cet abattement s'applique aux logements dont le propriétaire est signataire d'un Contrat de ville prévu à l'article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.

L'abattement s'applique aux impositions établies au titre des années 2016 à 2020, à compter de l'année qui suit celle de la signature du Contrat de ville.

 

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