SPÉCIAL CO-INVESTISSEMENT

Mag n°12

Décembre 2018

L'impact de l'investisseur engagé

 

 

Il y a un an tout juste, le Fonds de co-investissement ANRU annonçait, à l’occasion du SIMI (Salon de l'Immobilier d'Entreprise), le lancement de trois premières opérations aussi différentes par leur localisation géographique que par leurs caractéristiques programmatiques. Une résidence services séniors à Calais, Le Fil de Soie, un centre commercial métropolitain à Lille, Lillénium, un complexe résidentiel, touristique et tertiaire à Marseille sur le front portuaire… Par-delà l’éclectisme apparent de cet, encore bref, inventaire, se dégageait déjà une forte ambition : être présent partout, et sans a priori, aux côtés d’investisseurs privés, dès lors qu’un coup de pouce peut être donné à des projets économiques dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV). À une double condition, contradictoire en apparence seulement : que l’intérêt commun et la rentabilité y trouvent leur compte.

 

Ces intentions sont crédibilisées par une dotation d’État de 200 millions d’euros sur 15 ans dans le cadre du Programme d’Investissement d'Avenir (l'ANRU est opérateur de l’action « Diversification des fonctions dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville » du programme « Ville et territoires durables »). Sans compter sur un effet de levier considérable. Avec une capacité d’emprunt des investisseurs renforcée par l’engagement de l’État, la mise initiale est capable, selon Corinne Bertone, directrice du Fonds de co-investissement ANRU, de générer 1,2 milliard d’investissements au moins. Le tout dans une étanchéité budgétaire totale avec l’ANRU.

 

L'INVESTISSEUR AVISÉ

Les experts s’accordent à reconnaître que le développement économique a été, à tort, sous-estimé dans les premiers âges du renouvellement urbain. Bien décidée à combler le retard, l’ANRU ne peut prétendre peser seule dans ce domaine. À travers son Fonds de co-investissement, l’Agence se voit ici plutôt catalyseur de projets d’investissement partenariaux, le plus souvent en sécurisant l’implication des acteurs privés sur un terrain où ils ne sont encore pas assez nombreux à s’aventurer.

 

Le schéma est simple : une fois le projet validé, une société est créée pour acheter l’opération immobilière (les montants se situent majoritairement dans une tranche de 5 à 25 M€). L’ANRU apporte des fonds propres — seule ou avec la Caisse des Dépôts, partenaire historique de l'Agence — à cette société à hauteur de 49 % maximum, aux côtés d’un investisseur privé majoritaire. Cette participation ne peut dès lors jamais s’apparenter à une subvention publique. Dans ce montage, le Fonds de co-investissement ANRU, « investisseur avisé », ne fait que s’aligner sur la performance visée par les partenaires privés et un même taux de rentabilité interne (TRI). Car l’acteur public n’intervient qu’aux conditions acceptables pour un investisseur ou un prêteur privé, placé dans une situation comparable.

 

En incluant l'immeuble tertiaire d’Hautepierre à Strasbourg — où 2 000 m2 sont déjà attribués à la société d’ingénierie Ingerop — quatre opérations pionnières sont aujourd’hui en cours de réalisation. Mais elles n’ont consommé jusqu’ici que 10% environ du fonds national et 150 autres environ pourraient être co-financées dans les années à venir.

 

MONTÉE EN PUISSANCE

Après une phase d’amorçage, le portefeuille d’opérations s’étoffe d’ailleurs à un rythme soutenu. Une dizaine de nouveaux projets seront signés en 2019, prévoit Corinne Bertone. Au menu, entre autres, un espace de coworking, un centre de thalassothérapie, un complexe commercial d’hyper centre… Mais, en matière d’immobilier, rappelle-t-elle, « les affaires mettent des années à sortir, les plus modestes comme les plus ambitieuses, a fortiori dans des contextes peu familiers aux opérateurs ».

 

Néanmoins, la notoriété du Fonds de co-investissement ANRU ne cesse de grandir et, de plus en plus nombreux sont les investisseurs et promoteurs privés à solliciter directement sa participation. Plus hésitantes, les collectivités se tournent également vers lui avec des attentes initiales qui, fondamentalement, relèvent davantage de l’expertise et de l’accompagnement que du financement lui-même. Élus et techniciens s'interrogent encore parfois à propos de l’attractivité des quartiers et de la viabilité des activités économiques en leur sein. La directrice témoigne de l’engagement de terrain quotidien de l’équipe du Fonds de co-investissement ANRU pour « donner vie à des projets et faire naître des envies ». Au final, d’ailleurs, au terme de longs cheminements, le Fonds ne participe pas systématiquement au tour de table. Dans un véritable rôle de prescripteur, il a seulement patiemment aidé à définir et crédibiliser un sujet, à susciter de l’intérêt, à rapprocher des acteurs… et c’est ce qui compte pour lui.

 

À CHACUN SON FONDS
Pour amplifier son impact, le Fonds de coinvestissement ANRU devrait également s’orienter vers une logique de segmentation et de thématisation. Des fonds dédiés, par exemple au coworking et/ou au coliving — des activités très porteuses socialement mais au modèle économique encore fragile en périphérie — pourraient voir le jour. Une société foncière unique, un pacte d’associés unique, une décision d’investissement unique, une gestion unique… c’est de l’efficacité et des économies garanties. C’est aussi une perspective de labellisation renforcée, par exemple avec le label ISR (investissement socialement responsable) soutenu par le ministère de l'Économie, qui garantit des placements conciliant performance économique et impact social et environnemental. L'investissement ISR finance les entreprises contribuant au développement durable dans tous les secteurs d’activité. Aujourd’hui le critère territorial QPV n’est pas encore retenu à ce titre, mais rien ne l’interdit à l’avenir.

 

Corinne Bertone en témoigne avec un plaisir non dissimulé, les opérateurs privés se montrent de plus en plus sensibles à cet engagement solidaire, par conviction ou parce qu’il conditionne toujours plus leur appréciation par les marchés. Elle ne doute donc pas des progrès de l’« impact investing » au profit de la présence économique dans les quartiers, qui en sont encore très dépourvus.

 

 

©C. GRIMPREL

Anciene directrice du pôle immobilier de l'EPAD, puis directrice générale de Crédit Foncier Reim et enfin de Panhard Groupe, Corinne Bertone est, depuis novembre 2015, à la tête du Fonds de co-investissement ANRU.

 

 

JULIEN DENORMANDIE, MINISTRE DÉLÉGUÉ AUPRÈS DE LA MINISTRE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES ET DES RELATIONS AVEC LES COLLECTIVITÉS LOCALES CHARGÉ DE LA VILLE ET DU LOGEMENT

« Le Fonds de co-investissement ANRU est une opportunité exceptionnelle d’agir selon des modes partenariaux nouveaux, alliant le public et le privé, pour exploiter un potentiel économique révélé par le renouvellement urbain. Ces opérations vont avoir un effet emploi indiscutable.

Il ne s’agit pas seulement de créer des emplois dans les quartiers, par et pour leurs habitants. C’est aussi un vecteur pour que ces territoires accueillent des salariés et des clients venus d’autres parties de la ville, à la fois témoins et acteurs de leur transformation. »

 

© ANRU / M. BOURIGAUT

 

 

OLIVIER KLEIN, PRÉSIDENT DE L’ANRU

« Le Fonds de co-investissement est le véritable bras armé économique de l’ANRU. Il permet de partager le risque économique avec des investisseurs qui ne seraient pas nécessairement venus seuls dans ces quartiers, mais qui croient à leur potentiel et à la rentabilité du projet. »

 

© F. NEDDAM

 

 

 

Les opérations

 

© RUDY RICCIOTTI

LILLE / LILLE SUD  LILLENIUM

Lillenium est sans nul doute, à ce jour, la plus grosse opération à laquelle le Fonds de co-investissement ANRU ait contribué. Dans le secteur en renouvellement de Lille Sud, bien desservi mais où le déficit commercial est avéré de longue date, ce projet mixte — 105 boutiques, un hypermarché, des bureaux, un hôtel… — et de grande envergure — 56 280 m2 — doit permettre la création d’environ 900 emplois. De l’avis général, l’implication du Fonds de co-investissement ANRU, épaulé par la Caisse des Dépôts (chacun ayant apporté 12 M€), a permis de rendre plus identifiable et incitatif le projet porté par le promoteur Vicity. Au nombre de ses investisseurs, privés cette fois, Lillenium a donc également pu compter sur 2IMA et la Foncière de l’Érable. En tout, 250 M€ ont été mobilisés. Sur le site même du chantier, le promoteur Vicity a aménagé, à la demande des élus, un espace baptisé la Maison Lillenium. Pilotée par la Maison de l’Emploi, elle a vocation à informer la population sur le projet et à être, pour les demandeurs d’emploi, une porte d’entrée sur les 250 emplois du chantier et les formations qui leur permettront d’occuper les 900 postes qui seront créés à terme. En sept mois, elle a accueilli près de 900 visiteurs, dont 35% de résidents du quartier.

 

 

 

© VIEWS MULTIMÉDIA

MARSEILLE / LA JOLIETTE  LE CASTEL

Le NPNRU marseillais intègre ou tangente le périmètre d’Euroméditerranée, l’Opération d’Intérêt National qui, en trois décennies, a déjà largement modifié la réalité et l’image de la ville. L’ancien siège de la Compagnie générale transatlantique, situé sur le quai de la Joliette, a été acquis en 2012 par Eiffage immobilier. La restructuration du bâtiment Art nouveau de Gaston Castel permettra l’accueil d’un programme polymorphe : 115 logements, 9 000 m2 de bureaux, une résidence de tourisme et d’affaires 4* de 131 chambres et des commerces. Deux opérations d’investissement ont été menées dans cet ensemble immobilier : le Fonds de co-investissement ANRU et la Caisse des Dépôts ont investi dans les 2 800 m2 de bureaux à restructurer aux côtes de l’OPCI GG Pierre1 géré par Groupama Gan Reim et dans la résidence de tourisme et d’affaires avec Réside Etudes Investissement.

 

 

 

© DUVAL

STRASBOURG / HAUTEPIERRE  RACINE

Au sein d’un quartier déjà en grande partie rénové dans le cadre du PNRU, le programme Racine, porté par le Groupe Duval, développe 8 500 m² de surfaces tertiaires dans l’un des deux secteurs de Hautepierre dont la transformation, cette fois via le NPNRU, reste à venir. Ce programme est composé de trois immeubles dont l’un sera acquis par la Métropole de Strasbourg, le deuxième sera vendu directement à des entreprises utilisatrices et le troisième est acquis par la SEM Locusem à laquelle sont associés la Caisse des Dépôts et le Fonds de co-investissement ANRU. Cet immeuble de 3 300 m² (dont environ 500 m² de commerce) représente un investissement de 6,5 M€ et accueillera sur 2 000 m² la société d’ingénierie française Ingerop.

Les futurs occupants bénéficieront d’une situation exceptionnelle, à proximité immédiate d’une station de tramway et d’accès autoroutiers. Avec Racine, la Ville et la Métropole ambitionnent de faire de Hautepierre, longuement miné par le chômage et le repli sur luimême « un fournisseur d’emplois tertiaires », et contribuer ainsi à son attractivité nouvelle.

 

 

 

© DR

CALAIS / FONTINETTES  LE FIL DE SOIE

Avec l’opération Le Fil de Soie, une résidence services séniors située dans le centre calaisien (secteur retenu au titre du PNRQAD), le Fonds de co-investissement ANRU illustre sa capacité à s’impliquer dans des typologies de projets diversifiées que l’on ne saurait résumer aux bureaux et locaux commerciaux. La maîtrise d’ouvrage du Fil de Soie a été assurée par les promoteurs Nexity et Aegide, qui ont cédé la résidence en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Une société civile immobilière, RSS Invest Calais, a été spécialement créée à l’occasion de cette acquisition. L’investisseur privé JMF Conseil y est actionnaire majoritaire, aux côtés de l’ANRU, via son Fonds de co-investissement, et de la Caisse des Dépôts.

 

 

 

photo d'ouverture : ©D.R.

 

 

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