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NPNRU

Mag n°13

Mai 2019

DÉJÀ 50% DES PROJETS VALIDÉS !

 

PREMIER BILAN À MI-PARCOURS

Entre mai 2018 et avril 2019, l’ANRU et ses partenaires ont validé la moitié des projets de renouvellement urbain que comprend le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Une accélération sans précédent après une fin d’année 2017 et un début 2018 singuliers qui, dans un contexte institutionnel mouvant, n’avaient permis la validation que d'une dizaine de projets. L’occasion de tirer un premier bilan à mi-parcours avec Benoît Zeller, directeur opérationnel de l’ANRU et Delphine Pupier, directrice opérationnelle adjointe, et de l'illustrer par cinq opérations significatives.

 

À l’occasion de la signature de la déclaration d’engagement validant le projet de renouvellement urbain des quartiers de la Métropole de Toulouse, Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement, et Olivier Klein, président de l’ANRU, ont salué l’accélération du NPNRU sur l’ensemble du territoire. « Il y a un an, avant la confirmation ferme du doublement de l’enveloppe financière du NPNRU, l’ANRU était dans une situation complexe. Un an plus tard, je suis heureux de vérifier semaine après semaine que, quand on lui donne les moyens de fonctionner, l’ANRU sait répondre aux attentes des élus et des territoires », s’est félicité Julien Denormandie.

En 11 mois, l’ANRU a en effet validé les projets de renouvellement urbain de 234 quartiers et mis à disposition des collectivités et des bailleurs 5,5 milliards d’euros pour engager les chantiers de transformation des quartiers. Ces concours financiers déjà validés vont permettre la réalisation de projets estimés à près de 18 milliards d’euros, tous financeurs confondus, sur ces territoires, selon un décompte réalisé au 20 avril. En mars, les projets de la Métropole de Strasbourg, de Clermont Auvergne Métropole et de la Communauté d'agglomération Amiens Métropole ont ainsi été validés au niveau national. La mobilisation de l’ANRU et de ses partenaires est plus que jamais au rendez-vous pour viser la validation des projets des 450 quartiers du programme d’ici la fin de l’année.

 

CHANGER D’ÉCHELLE CHANGE TOUT

La reconstitution de l’offre étendue au territoire intercommunal, de l’agglomération ou de la métropole, va commencer à recomposer à court terme la géographie et la sociologie urbaines des quartiers. 83% des 20 000 logements en projet déjà validés par l’ANRU seront reconstruits hors quartier. Cette redistribution spatiale de l’offre résidentielle est une condition première du rééquilibrage attendu. Mais, insiste Benoît Zeller, directeur opérationnel de l’ANRU, « elle n’opérera réellement que doublée d’une politique intercommunale d’attribution ». C'est pourquoi les orientations des conventions intercommunales d’attribution font l’objet d’une attention toute particulière lors de la validation d’un projet.

L’autre perspective qu’autorisent aujourd’hui les stratégies intercommunales, c’est la confrontation aux défis urbains les plus démesurés. Ceux que le PNRU n'avait raisonnablement pas pu relever entièrement lors de la première époque de ce vaste chantier. Les noms de ces grands ensembles hors normes qui ponctuent l’Hexagone sont souvent connus bien au-delà de leur environnement local : Le Mirail à Toulouse, Le Haut-du-Lièvre à Nancy, La Bourgogne à Tourcoing… L’histoire de l’urbanisme contemporain ou bien encore les médias ont popularisé ces géants et leur mal vivre à grande échelle. Or, Benoît Zeller en est convaincu, « l’expérience acquise par les collectivités, les bailleurs et l’ANRU, combinée aux moyens attribués à cette catégorie d’intervention, va permettre d’apporter enfin des réponses adaptées à des situations qui résistaient à nos désirs de transformation profonde. Y compris avec un potentiel de relogement démultiplié par une réflexion à l’échelle intercommunale ».

 


 

ALLONNES / LES HORIZONS DU HORS SITE

 

« La construction de la ZUP d’Allonnes dans les années 60 a concentré tous les logements sociaux, 2 500 en tout, dans le coeur de ville, qui est également le quartier prioritaire de la commune. Un des enjeux commun aux deux projets de rénovation urbaine qui se succèdent sur ce secteur est de « dédensifier » cette partie centrale de la ville et d’y faire entrer de la mixité, tout en conservant du logement social.

Le programme « Croix Georgette », ce sont 16 logements locatifs sociaux construits hors site de rénovation urbaine. C’est la première opération réalisée dans le cadre du NPNRU. Elle a fait l’objet d’un financement de l’ANRU dans le cadre du protocole de préfiguration du nouveau projet de renouvellement urbain, ce qui a permis son démarrage anticipé. »

 

GILLES LEPROUST, MAIRE D’ALLONNES

 

À la Croix-Georgette, le projet développé par Sarthe habitat propose 16 logements inégalement répartis entre deux immeubles : un de douze logements (4 T3, 4 T2, 4 T2) et un de quatre (2 T5 et 2 T2). Le bailleur supporte l’essentiel de l’effort budgétaire avec 1,6 million d’euros sur le 1,9 million d’euros que représente la construction. Parallèlement, a émergé le Pôle de vie éducatif et sportif, sous maîtrise d’ouvrage de la Ville. Pur produit du NPNRU, il a bénéficié après la démolition des maternelles Pasteur et Curie désormais regroupées, d’un accord de démarrage anticipé des travaux et a pu être achevé à l’été 2018. La nouvelle école maternelle, de six classes, portant le nom de Simone Veil, a donc accueilli ses premiers élèves à la rentrée 2018. Signe des temps le gymnase Pasteur a été rebaptisé, dans un tout autre registre, Mohamed Ali, et la salle de boxe qu’il abrite, Marcel Cerdan.

© VILLE D'ALLONNES


 

LE RELOGEMENT OUVRE DES PORTES

Les porteurs de projet font état de 90 000 à 100 000 logements à démolir. C'est davantage que les estimations réalisées au moment de la conception et du lancement du programme. Mais l’Agence a largement décidé de les suivre « chaque fois que cela faisait sens pour le projet, souligne Delphine Pupier, directrice opérationnelle adjointe de l'ANRU, car l’expérience montre que ces opérations radicales, particulièrement coûteuses, produisent des effets de mutation majeurs, difficilement égalables ». Le nombre de reconstitutions parallèlement lancées a facilité le mouvement. Sans compter qu'une large part des sites libérés représentent un potentiel foncier significatif sur des marchés immobiliers porteurs.

 

Qui dit démolition dit relogement. Le NPNRU induit un bouleversement majeur à cet égard. La priorité donnée à une reconstitution hors site permet de construire et de reloger, mieux et, qui plus est, définitivement, avant la démolition. Ce schéma multiplie de fait les possibilités. Le choix de rester, pour ceux qui sont attachés à leur quartier, est respecté ; la possibilité de partir est offerte pour les autres… y compris lorsqu’elle est synonyme d’augmentation de loyer, qui peut être compensée par l’ANRU. Dans un cas comme dans l’autre, on mesure à quel point l’accompagnement des foyers est déterminante.

 

L’Agence en a fait un sujet prioritaire relayé sur le terrain par de multiples initiatives : chartes qualité relogement, partenariats et plateformes interbailleurs, individualisation et globalisation de la prise en charge…

 


 

VALENCIENNES / LE RELOGEMENT D'ABORD

 

« À Chasse-Royale, la démolition de l'immeuble de la Roseraie accordée par l'ANRU à la Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH), maître d'ouvrage de l'opération, a fait l’objet d’une autorisation de démarrage anticipée. Cette disposition spéciale et novatrice, obtenue sous certaines conditions, est un apport du NPNRU. Elle a permis d'engager le relogement des ménages et les études de maîtrise d'oeuvre sur le bâtiment avant le passage du dossier au Comité d'Engagement de mai 2018. Nous avons ainsi gagné un temps précieux, et l’accompagnement des habitants s’en est trouvé conforté. C'est pourquoi la démolition physique de l'immeuble a pu être engagée dès février 2019, soit presque un an avant celle des autres immeubles du quartier. »

 

LAURENT DEGALLAIX, MAIRE DE VALENCIENNES

 

Construite en 1963 au coeur de Chasse Royale, la résidence de La Roseraie — 26 logements locatifs sociaux — s’était passablement dégradée au fil des années. Il a finalement été choisi de la démolir. En juillet 2018, la dernière famille de la résidence à vivre encore sur place — sur les 16 qu’elle comptait au départ — était relogée par le bailleur SIGH. Après une phase de curage et de désamiantage des bâtiments opérée entre janvier et février 2019, les opérations de démolitions ont pu être lancées. Elles marquent le début du nouveau projet de renouvellement urbain du quartier, qui devrait s’achever à l’horizon 2026.

À terme, 432 logements vont être détruits sur l’ensemble du secteur, tandis que 120 autres y seront reconstruits. Ces opérations seront complétées par la réhabilitation de 288 logements.

© VILLE DE VALENCIENNES


 

RETOUR À L’ÉCOLE

Pour changer la donne dans un quartier, les projets vont bien entendu au-delà des interventions sur l’habitat. La création ou la rénovation d’équipements publics de qualité est encore au coeur du NPNRU. Sur les 234 premiers projets validés, 420 interventions sur des équipements publics sont ainsi validées. Et avec lui, ce n’est sans doute pas un hasard, l’école publique. Restructuration, création, extension… l’équipement scolaire, maternelle ou primaire, représente 30% des projets soutenus. « Les collectivités en ont clairement fait un levier d’attractivité des quartiers renouvelés, analyse Benoît Zeller, des quartiers qui connaissaient auparavant un fort taux d’évitement, notamment en fin de primaire ».

La reconnaissance du rôle central de l’offre éducative dans l’attraction ou le maintien des populations se traduit ainsi dans différentes stratégies, focalisées sur le devenir de l’enfant, questionnement déterminant dans la capacité de projection des familles. Les choix d’aménagement rechercheront ainsi la proximité des différents établissements jalons de la croissance des enfants, pour faire cohabiter, par exemple, crèche-maternelle-école. Ou on relocalisera cette dernière à l’interface du quartier et des quartiers environnants pour une fréquentation diversifiée. La qualité du projet architectural et urbain s’impose naturellement comme une exigence première. Elle doit être accompagnée d’une pleine intégration du projet éducatif et de la communauté qui le porte.

L’ANRU a, de son côté, pris la mesure de l’enjeu éducatif, dans toutes ses dimensions y compris symbolique. De nombreuses autorisations de démarrages anticipés ont été données pour permettre aux collectivités de lancer ces constructions avant même la signature de la convention de projet de renouvellement urbain. C’est un signal fort vis-àvis des habitants indiquant que le projet est vraiment lancé et que leur environnement va changer durablement. Dans le même temps, l’Agence et le CGET ont publié, à destination des porteurs de projet et des acteurs éducatifs locaux, un cahier pratique « École et renouvellement urbain », tandis qu'en parallèle était également lancé un appel à manifestations d’intérêt « Cités éducatives », qui privilégie les approches contextualisées de l’école et coordonne « la galaxie d’acteurs locaux qui oeuvrent pour soutenir l’éducation des enfants dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville, du renouvellement urbain et sans mixité scolaire ».

 


 

ROMAINVILLE / ANTICIPATION ET ÉVOLUTIVITÉ

 

« Cet équipement majeur, structurant, inauguré en septembre 2017, permet de donner aux habitants un signal fort : le renouvellement du quartier doit permettre de renforcer la cohésion sociale et de donner à tous les mêmes chances de réussite. Mais l'impatience des habitants est légitime, c'est pourquoi la réhabilitation des logements locatifs sociaux et la reconstruction de logements sociaux et en accession doivent s'engager le plus rapidement possible, ainsi que la reconstitution du pôle commercial pour renforcer durablement la mixité sociale et fonctionnelle. »

 

CORINNE VALLS, MAIRE DE ROMAINVILLE, VICE-PRÉSIDENTE DU CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE SEINE-SAINT-DENIS

 

Ouvert à la rentrée 2017, le pôle éducatif Maryse-Bastié est le premier équipement public à voir le jour, grâce à un subventionnement ANRU anticipé, dans le cadre de la rénovation du quartier, futur écoquartier, Youri Gagarine. Il en est aussi un des éléments centraux d’attractivité et de sociabilité. Car il regroupe désormais une crèche de 70 berceaux et un groupe scolaire maternelle et élémentaire de 22 classes : dix classes de maternelle (quatre de plus que l'ancienne école), dix nouvelles classes d’élémentaire ainsi que deux classes « évolutives » permettant de s’ajuster aux besoins futurs de l’un ou de l’autre des niveaux. Largement co-construit avec la communauté éducative, les parents d'élèves et les membres du Conseil citoyen, le projet se veut un projet d’ouverture. Cela signifie ouvert à l’environnement de proximité ainsi qu’au temps extra-scolaire ou à des pratiques de mutualisation : restaurant scolaire commun à l’école maternelle et l’école élémentaire, bibliothèque et salles polyvalentes accessibles par l’ensemble des enfants, cour de récréation élémentaire ouverte hors temps scolaire…

Le coût de construction du bâtiment 11,3 millions d’euros se répartit entre la Ville (56,02%), l’ANRU (23,92%), le Département de la Seine-Saint-Denis (14,27%) et la Caf de Seine-Saint-Denis (5,78%).

© VILLE DE ROMAINVILLE


 

LES COPROS DÉGRADÉES AUSSI

Delphine Pupier le reconnaît sans ambages, « par manque d'outils techniques, financiers et juridiques sans doute, la question des copropriétés dégradées n’a pas été traitée suffisamment lors du PNRU ». Or, ces copropriétés dégradées sont, dans certains territoires, la principale problématique à laquelle le projet de renouvellement urbain doit répondre pour le rendre à nouveau attractif.

Plusieurs solutions sont envisagées, en fonction du niveau de dégradation. Cela peut passer d’une rénovation lourde à une démolition complète après acquisition des lots, en passant par sa requalification en logements sociaux. Ces opérations sont le plus souvent réalisées dans le cadre du Plan initiatives copropriétés dégradées porté par l’Anah depuis fin 2018. 90 % des 684 copropriétés concernées par le plan sont aussi incluses dans des périmètres de renouvellement urbain. L’Agence est dès lors en mesure d’assumer, au titre du nouveau programme national, jusqu’à 80 % du déficit des opérations lancées sur les copropriétés dégradées.

 


 

MARSEILLE / COPROS : LES MOYENS D'AGIR

 

« Kallisté a tout du grand ensemble… sauf qu’il s’agit d’une copropriété au bord de la faillite, conduisant la Ville et la Métropole à intervenir, depuis 15 ans. Oui, le PRU a été un accélérateur pour un projet particulièrement complexe et lourd. C’est à partir de la convention signée en octobre 2011 avec l’ANRU, que se sont mis en place un ensemble d’interventions : stratégie d’acquisition et de démolitions, projet d’aménagement, de réhabilitation des bâtiments, et accompagnement social... avec, de surcroit, une concession d'aménagement. Le NPNRU, les accords ANRU/Anah et le Plan « Initiative Copropriétés » depuis fin 2018, apportent désormais les moyens indispensables pour accélérer le mouvement. »

 

ARLETTE FRUCTUS, PRÉSIDENTE DU GIP MARSEILLE RÉNOVATION URBAINE, ADJOINTE AU MAIRE DE MARSEILLE, VICE-PRÉSIDENTE DE LA MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE

 

Kallisté est l’archétype marseillais du parc social de fait. La grande copropriété des origines a subi successivement la mutation sociale et le départ des propriétaires occupants, les crises économiques et la précarisation, l’absence d’investissement. Le Plan Initiatives Copropriétés l’a reconnu, fin 2018, parmi six autres ensembles prioritaires à Marseille, mais depuis 2000, trois Plans de sauvegarde s’étaient déjà succédés. Cette fois, 390 logements devraient être démolis, 362 conservés et 221 créés. Ce qui caractérisera néanmoins le nouveau Parc Kallisté, c’est une toute nouvelle structuration : un espace public majeur débouchant sur une bastide préservée, une voie doublée d’une coulée verte inter-quartier, un maillage des copropriétés, une redéfinition de l’accessibilité des immeubles et espaces publics…

© MRU


 

PLUS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE, PLUS D’EMPLOI !

La première génération des projets de renouvellement urbain a, de toute évidence, tenté d’apporter les réponses les plus immédiates mais aussi les plus durables aux impératifs de l’habiter. Construction ou réhabilitation de programmes résidentiels, requalification de l’espace public, remise à niveaux des équipements… en un mot : restauration de l’environnement de vie. La question de l’offre commerciale et de services s’est donc également posée dans cette perspective, mais la composante économique des projets d’ensemble y a été souvent cantonnée.

Le NPNRU ayant fortement mis l’accent sur une approche plus globale des besoins des populations, y compris en termes d’emploi, la place de l’entreprise, quelle que soit sa taille, son type et son domaine activité, s’est réinscrite dans la réflexion programmatique et urbaine. 80 % des projets présentés intègrent cette composante et dans un rapport très différent à l’implantation économique de celui porté à leur époque par les ZFU, celui de l’incitation fiscale. Ici, l’activité économique intégrée au quartier est concomitamment source d’activité pour les populations locales, souvent dès le stade de la construction, et source d’attractivité pour des entreprises extérieures et leurs collaborateurs. Un apport humain précieux au titre des échanges, des rencontres, et d’une forme de mixité sociale. L’accent mis par les porteurs de projets locaux et l’ANRU dans ce domaine économique en plein essor trouve par ailleurs un renfort de poids, depuis 2015, dans le Fonds de co-investissment ANRU, créé dans le cadre du Programme d'Investissement d'Avenir (PIA) Ville Durable et Solidaire.

Cet investisseur public avisé (c’est-à-dire intervenant dans les conditions du marché) dépendant de l’ANRU, mais autonome dans la gestion des 200 millions d’euros de fonds propres, s’implique prioritairement dans l’implantation économique : espaces de coworking, entrepôts, bureaux, résidences hôtelières… Le principe de son intervention est simple : inciter des investisseurs privés à s’impliquer dans les QPV en sécurisant, par son expertise et sa présence dans le tour de table, réglementairement minoritaire, leur financement. Les premières réalisations, centre commercial Lillénium à Lille, immeubles de bureaux Racine dans le quartier Hautepierre à Strasbourg, EPAHD Le Fil de Soie à Calais, centre d’affaires Le Castel à Marseille… témoignent, par-delà une diversité absolue d’objet et de contexte, d’une même philosophie : redonner sa place à l’économie dans l’espace et la vie des quartiers, à travers des interactions humaines et urbaines démultipliées.

 


 

RENNES / BUREAUX ET COMMERCES INTÉGRÉS

 

« Le 'Quadri” est un programme d’immobilier économique mixte qui est en train de voir le jour dans le quartier du Blosne. Il vient illustrer de manière concrète l’ambition nouvelle apportée par le NPNRU en termes de développement économique. Dès la phase de protocole de préfiguration, une chargée de mission développement économique a été recrutée, avec le soutien de la Caisse des Dépôts. Elle a défini une feuille de route pour les quartiers qui ouvrait des perspectives inédites en matière d’emploi et d’insertion, et su mobiliser les partenaires autour de cet enjeu. Ajoutons qu’avec le NPNRU, les projets de rénovation sont désormais portés par la Métropole, également en charge du développement économique. Cela permet un croisement de compétences qui apporte une meilleure cohérence dans le portage d’une opération comme celle du “ Quadri”. »

 

MARIE ANDRÉ, CHEF DE PROJET RENOUVELLEMENT URBAIN, RENNES MÉTROPOLE

 

Le projet du Quadri fait partie de ces opérations qui vont marquer le coup de la transformation du quartier du Blosne. Ce programme d’immobilier économique prendra place dans un bâtiment de quatre étages conçu par les architectes de l’Atelier du Canal et construit par la Coop de Construction. En rez-de-chaussée, près de 800 m2 seront dévolus au commerces de proximité (boulangerie, restaurant, dépôt-vente de vêtements…). Sur plus de 4 000 m2, les nivaux supérieurs proposeront des bureaux à une douzaine d’entreprises à forte coloration Économie Sociale et Solidaire (ESS), et accueilleront également un Centre d’Affaires de Quartier et une pépinière d’entreprises. Le Quadri devrait générer, à minima, 150 emplois. Lancée en juin 2018, l’opération, d’un coût total de 6,3 M€, doit s’achever à la fin de cette année.

© ATELIER DU CANAL/COOP DE CONSTRUCTION


 

VALIDER TOUS LES PROJETS EN 2019

Fort de ces enseignements issus de la phase de préfiguration et de la validation des 200 premiers projets, l’ANRU et ses partenaires se sont donnés comme objectif de valider la quasi-totalité des 450 projets d’ici à la fin 2019. Ces validations et les signatures de conventions qui vont s’égrener tout au long de ces prochains mois ne sont pas une fin en soi pour les projets de renouvellement urbain. Ils sont au contraire synonymes du lancement de la phase la plus concrète et la plus attendue par les habitants, celle de la transformation profonde de leur cadre de vie !

 

 

 

photo de une : Rennes, quartier Maurepas-Les Gayeulles

© RENNES MÉTROPOLE

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