SPÉCIAL CO-INVESTISSEMENT

Mag n°6

Novembre 2016

« ALLIER EXPERTISES ET EXPÉRIENCES »

ITW

Nicolas Grivel, directeur général de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine & Gabrielle Gauthey, directrice des investissements et du développement local au sein du groupe Caisse des Dépôts

Pourquoi, maintenant, un Fonds de co-investissement commun associant ANRU et Caisse des Dépôts ?
Nicolas Grivel : L’Etat a désigné l’ANRU comme opérateur d’un programme visant à encourager la diversification fonctionnelle dans les quartiers de la politique de la Ville grâce à une dotation de 250M€ de fonds propres qui permettront, par effet de levier, la constitution d’un portefeuille de 1,250 Mds€ d’actifs immobiliers. L ’ANRU et la Caisse des Dépôts ont signé une convention de partenariat fin 2015, afin de co-investir ensemble — chacun apportant 125M€ — dans des opérations immobilières répondant à un objectif de mixité fonctionnelle et sociale et de développement économique des quartiers. Aujourd’hui, grâce à la réussite du premier Programme National de Rénovation Urbaine, ces quartiers commencent à être regardés différemment, suscitant un intérêt croissant des acteurs privés.

 

Gabrielle Gauthey : Un travail de fond a été engagé en 2014 avec l’appel à projets « centres d’affaire de quartier », lancé par l’Etat et la Caisse des Dépôts, avec l’ANRU et l’USH partenaires, et l’accompagnement des collectivités locales lors de la mise en place des contrats de ville. Durant le PNRU, l’investissement immobilier en matière de développement économique, et plus largement la diversification fonctionnelle, restaient en deçà de nos attentes. La réforme de la géographie prioritaire et le lancement du NPNRU nous ont donné l’opportunité de faire du développement économique un volet central. La Caisse, qui investit dans les quartiers de la politique de la Ville depuis plus de 20 ans, a maintenant une expérience significative en la matière.

 

Quels types d’opérations sont concernés ? Sur quelles bases seront-elles sélectionnées ?
NG: Toutes les classes d’actifs immobiliers sont concernées, à condition de répondre à l’objectif de diversification fonctionnelle des quartiers. L’immobilier d’entreprise — bureaux, ateliers, locaux d’activité, centres de coworking — vise le développement économique, quand les résidences gérées — seniors, étudiantes, de tourisme ou d’affaires — contribuent à la mixité et le commerce ou l’immobilier de santé participent de l’attractivité des territoires concernés. Au-delà du respect des critères classiques en matière d’investissement immobilier — rentabilité, qualités techniques, emplacement… — nous sélectionnons des projets qui auront un impact positif avéré sur le quartier, par la création d’emplois, le renforcement
de l’attractivité ou l’amélioration de l’image. Il faut créer de la valeur par l’immobilier — construction d’un immeuble, réhabilitation lourde — mais aussi de manière plus immatérielle — changement d’affectation d’un immeuble, résorption de la vacance par un nouveau positionnement commercial.


G.G : Notre panoplie d’intervention est très large, allant de l’immobilier tertiaire à celui d’hébergement. Les financements existent, la première difficulté est de faire émerger des projets utiles pour les quartiers. Même si nous avons redéfini notre doctrine d’intervention afin de développer le flux des investissements dans les quartiers, ces projets doivent être structurellement viables pour que nous puissions trouver des investisseurs privés. Ils doivent bénéficier d’un soutien public fort qui peut s’illustrer par la volonté des collectivités locales d’adopter des mesures facilitant le montage et l’exploitation du projet.

 

Quels types d’effets escomptez-vous de ces initiatives ?

NG : Comme tout fonds d’investissement, la vocation du Fonds de l’ANRU est la préservation et la valorisation de ses capitaux. Cependant, à cet aspect purement financier qui ne justifierait pas l’utilisation de moyens publics, priorité est donnée à l’impact concret de ces investissements sur les quartiers. Une des grandes vertus de ce dispositif est de démontrer aux investisseurs (privés comme institutionnels) que les quartiers prioritaires de la politique de la Ville peuvent être particulièrement innovants dans les projets qu’ils proposent et procurer des rendements (financiers comme sociétaux) intéressants. Pour les investisseurs, il est particulièrement attractif d’être accompagné par l’ANRU qui pilote au niveau national le renouvellement urbain mais qui, en plus, à travers le Fonds de co-investissement, se comporte en investisseur avisé à leurs côtés. Ce n’est pas la moindre valeur ajoutée de l’ANRU dans ce dispositif : sa connaissance fine des quartiers, de leurs évolutions à venir et de leurs acteurs économiques permet d’identifier puis de sélectionner les projets qui auront le plus grand effet de levier. Je ne doute pas que, lorsque ces investisseurs feront le bilan de ces opérations dans quelques années, ils se féliciteront d’avoir été des pionniers et d’avoir cru en ces quartiers au potentiel de valorisation énorme.

 

GG : Notre objectif est d’abord d’accroitre la diversification fonctionnelle dans les quartiers où cela est possible. C’est un des éléments du projet urbain qui a pour ambition de redynamiser le quartier ou d’être structurante pour le territoire. De l’immobilier de bureaux ou la création d’un EHPAD, ce sont des emplois directs et induits pour les habitants de ces quartiers.

 

Ne diffère-t-on pas, avec ce dispositif d’exception, le retour à la normale que nombre d’acteurs urbains, dont ANRU et la Caisse des Dépôts, revendiquent par ailleurs ?

NG : Je ne parlerais pas d’un dispositif d’exception. Bien au contraire, l’ANRU accompagne l’évolution de ces quartiers qui ont vocation à se banaliser et doivent, pour ce faire, accueillir toutes les composantes de la ville durable et solidaire. Ce dispositif, jouant sur la complémentarité entre le public et le privé, donne à ces territoires une longueur d’avance dans la mise en œuvre d’opérations économiquement viables et socialement responsables. En faisant revenir des acteurs économiques « classiques », se crée un véritable environnement économique pour les habitants des quartiers.

 

G.G. : Il ne s’agit pas d’un tour de table associant uniquement des acteurs publics. Certes c’est un dispositif exceptionnel, mais je ne le qualifierai pas d’exception car la philosophie est bien de s’appuyer sur les initiatives locales des partenaires privés qui restent majoritaires dans les tours de table. Il s’agit au contraire de les inciter à monter des projets dans de nouveaux territoires vers lesquels ils n’étaient pas spontanément portés. Dans les quartiers de la politique de la Ville hors PNRU, la Caisse des Dépôts soutient les volets des contrats de ville consacrés au parc privé et au développement économique, et développe des dispositifs dédiés aux entrepreneurs des quartiers. La qualité de certains sites ayant bénéficié du PNRU et l’élargissement de notre intervention à l’ensemble des quartiers prioritaires doivent permettre d’accroitre significativement le flux des investissements et d’attirer de nouveaux investisseurs.

 

Gabrielle GAUTHEY

©Caisse des Dépôts

 

Nicolas GRIVEL

©Cyril Chigot

 

 

 

 

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